주택연금 가입조건, 공시가격 12억과 실거주 예외

업데이트 2026.11.02 · 한국주택금융공사 주택연금 안내 기준

주택연금 가입조건은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 부부가 가진 집의 공시가격 등을 합쳐 12억 원 이하이면 됩니다. 집이 두 채여도 합계가 12억 원 이하면 가입할 수 있고, 올해 6월부터는 요양시설 입소처럼 사정이 있으면 그 집에 살지 않아도 가입이 가능해졌습니다. 우리 집이 어디에 걸리는지 아래 확인표부터 대 보세요.

내 상황 체크리스트

• 부부 중 한 명이라도 만 55세가 넘었나 (부부 중 한 명은 대한민국 국민이어야 함)
• 부부 명의 집의 공시가격 등을 모두 더하면 12억 원 이하인가
• 집이 아파트·단독주택 같은 주택이거나, 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거용 오피스텔인가
• 가입자나 배우자가 그 집에 전입해 실제로 살고 있나
• 가입자와 배우자 모두 계약을 할 수 있는 의사능력이 있나

다섯 가지가 모두 맞으면 기본 조건은 통과입니다. 하나라도 걸린다면 아래 표에서 예외가 있는지 찾아보세요. 공사 안내를 보면 대부분의 항목에 따로 길이 열려 있습니다.

항목	기본 조건	예외·보완
나이	부부 중 1명 만 55세 이상	월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람 기준
주택가격	부부합산 공시가격 등 12억 원 이하	12억 원 초과 2주택자는 3년 안에 1주택 처분하면 가입
주택 종류	주택법상 주택	노인복지주택(지자체 신고), 주거용 오피스텔 포함
거주	가입자나 배우자가 실거주(전입)	부부합산 1주택자는 입원·요양시설·자녀 봉양 등 사유 인정
의사능력	가입자·배우자 모두 필요	치매 등으로 부족하면 성년후견제도로 가입

한국주택금융공사 주택연금 가입요건 안내(2026.10 확인)

 

 

실거주 안 해도 되는 경우

예전에는 그 집에 살지 않으면 가입이 어려웠습니다. 6월 보도에 따르면 6월 1일 이후 신규 신청자부터 부부합산 1주택자는 사정이 있으면 실거주하지 않아도 가입할 수 있게 됐고, 공사 가입요건 화면에도 같은 내용이 올라와 있습니다. 공사가 적어 둔 인정 사유는 세 가지입니다.

실거주 예외 사유	예시
질병 치료 등으로 입원·입소	병원, 요양시설에 들어가 있는 경우
자녀 등에게 봉양받으려 장기 체류	자녀 집에서 지내는 경우
노인주거복지시설 이주	노인복지주택, 양로시설, 노인공동생활가정

여기서 놓치기 쉬운 부분은 '부부합산 1주택자만'이라는 조건입니다. 집이 두 채라 합산 12억 원 이하로 가입하는 경우에는 이 예외를 쓸 수 없고, 담보로 맡기는 집에 실제로 살아야 합니다. 또 공사 승인을 받으면 임대 중인 주택으로도 가입할 수 있다고 보도됐는데, 보증금이 있는 일부 임대는 신탁방식에서만 가능하다고 공사 화면에 적혀 있습니다.

공시가격과 실제 받는 돈은 다르게 봅니다

12억 원 기준은 공시가격 등으로 따지지만, 매달 받는 돈은 시세나 감정평가액으로 계산합니다. 공사 화면에도 공시가격은 가입이 되는지 판단하는 가격이고 실제 월지급금은 시세나 감정평가액에 따라 산정한다고 적혀 있습니다. 그래서 공시가격이 12억 원 아래라 가입은 되더라도, 실제 연금액은 그보다 높은 시세로 계산됩니다.

나이(부부 중 연소자)	집값 2억	집값 3억	집값 4억	집값 5억
60세	42만 1천 원	63만 2천 원	84만 2천 원	105만 3천 원
65세	50만 5천 원	75만 8천 원	101만 1천 원	126만 4천 원
70세	61만 5천 원	92만 3천 원	123만 1천 원	153만 9천 원

한국주택금융공사 월지급금 예시(종신지급방식·정액형·일반주택, 2026.3.1 기준), 천 원 단위를 원으로 옮김

같은 3억 원 집이어도 60세에 들면 월 63만 2천 원, 70세에 들면 월 92만 3천 원입니다. 부부라면 나이가 적은 쪽이 기준이라, 남편이 70세여도 아내가 62세면 62세 기준으로 계산됩니다. 가입 시점에는 주택가격의 1.0%를 초기보증료로 첫 연금 지급일에 냅니다. 3억 원 집이면 300만 원입니다(산식 기준 직접 계산).

기초연금 받는 집은 우대형부터 보기

부부 중 한 명이 기초연금 수급권자이고 부부 합산 시가 2억 5천만 원 미만 1주택이면 우대형 주택연금 대상입니다. 공사 안내 기준으로 1억 8천만 원 이상 2억 5천만 원 미만 주택은 일반형보다 월지급금을 최대 약 20%, 1억 8천만 원 미만 주택은 최대 약 25% 더 받습니다. 기초연금을 아직 신청하지 않았다면 기초연금 신청방법, 배우자 동의 모바일로 바뀐다 글에서 순서를 먼저 확인해 두세요.

기초연금 신청방법, 배우자 동의 모바일로 바뀐다

 

공사 화면에서 가입요건과 월지급금 예시를 직접 볼 수 있습니다. 한국주택금융공사 주택연금이란, 가입요건

주택연금이란 | 주택연금이란 | 주택연금 | 한국주택금융공사

 

 

 

상담 전에 챙겨 둘 것

준비	왜 필요한가
부부 소유 주택 목록과 공시가격	합산 12억 원 판단
주민등록상 전입 여부	실거주 요건 확인
요양시설 입소 확인 등 증빙	실거주 예외를 쓸 때
기존 주담대 잔액	주담대 상환용 주택연금 검토
기초연금 수급 여부	우대형 대상 확인

집을 담보로 빌린 돈이 남아 있다면 공사 안내의 주담대 상환용 주택연금도 볼 만합니다. 한도의 50% 초과 90% 이하 범위에서 목돈을 한 번에 찾아 그 빚을 먼저 갚고, 나머지를 매달 연금으로 받는 방식입니다. 서류 목록과 상담 방법은 이번에 확인한 화면에 나오지 않아, 공사 홈페이지 상담예약 메뉴나 지사에서 확인하는 게 정확합니다.

 

 

자주 찾는 질문

주택연금 가입조건, 집이 두 채면 안 되나요?

부부 합산 공시가격 등이 12억 원 이하면 다주택자도 가입할 수 있습니다. 합계가 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

배우자가 치매인데 가입할 수 있나요?

공사 안내는 치매 등으로 의사능력이 부족한 경우 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있다고 적고 있습니다. 후견인 선임이 먼저라 시간이 걸리니 가족이 미리 준비해 두는 편이 좋습니다.

가입자가 먼저 사망하면 배우자는 계속 받나요?

공사 화면 기준으로 신탁방식은 소유권 이전 없이 배우자에게 자동 승계되고, 저당권방식은 소유권 이전등기 절차가 필요합니다. 가입할 때 어느 방식으로 할지 고를 수 있습니다.

2026년 11월 2일 확인. 한국주택금융공사 주택연금 가입요건·월지급금 예시·상품 안내, 2026년 6월 주택연금 가입 문턱 완화 보도를 기준으로 옮겼습니다. 개인별 가입 가능 여부와 월지급금은 공사 상담 결과가 기준입니다.